Umowa najmu (tenancy agreement) to dokument, który wyjaśnia prawa i obowiązki najemcy i właściciela lokalu względem siebie. Choć w Wielkiej Brytanii umowa ustna jest wiążąca (prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy określa Housing Act), najczęściej obie strony chcą mieć potwierdzenie na piśmie.
Rodzje umów
Istnieje kilka typów umowy najmu. Dwa najczęściej spotykane to assured tenancy (AT) – najem chroniony i assured shorthold tenancy (AST) – chroniony najem krótkoterminowy.
Umowa typu ''assured shorthold tenancy'' (''short assured tenancy'' w Szkocji) umożliwia właścicielom wynajem na czas określony – nie krótszy niż 6 miesięcy. Jeżeli właściciel lub agencja będą chcieli skrócić wynajem, będą musieli przekonać sąd, że masz zaległości w opłatach, powodujesz zniszczenia nieruchomości lub łamiesz inny warunek umowy i uzyskać nakaz eksmisji. Nawet po upłynięciu ustalonego okresu wynajmu masz prawo zostać w mieszkaniu tak długo, aż właściciel wręczy Ci na piśmie zawiadomienie o wypowiedzeniu umowy z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia.
Umowa ''assured tenancy'' daje lokatorowi znacznie większe prawo do pozostania w nieruchomości – tak długo, jak nie łamie on warunków umowy najmu. Najemcy odmawiającego opuszczenia lokalu nie można wyeksmitować bez nakazu sądowego. Ten typ umowy zawierany jest głównie przez właścicieli mieszkań socjalnych, ale korzystają z niego czasami także właściciele prywatni.
Aby uzyskać więcej informacji na temat tych oraz innych rodzajów umów, a także poznać szczegóły dotyczące praw lokatorów wynajmujących w oparciu o poszczególne rodzaje umów, odwiedź wybraną stronę przewodnika Citizens Advice Bureau (CAB) "Advice Guide'':
- Housing in England – Private sector tenancies – dla Anglii;
- Housing in Wales – Private sector tenancies – dla Walii;
- Housing in Scotland – Private sector tenancies – dla Szkocji.
- dane stron umowy;
- adres wynajmowanego lokalu;
- uprawnienia obu stron;
- okres obowiązywania umowy;
- dokładną kwota czynszu wraz z informacją co on obejmuje;
- dokładną kwotę depozytu;
- termin i sposób zapłaty czynszu;
- okres wymagany przed złożeniem wymówienia umowy;
- warunki przedterminowego wypowiedzenia umowy;
- ograniczenia nakładane na najemcę (zakaz palenia, zakaz posiadania zwierząt itp.);
- liczba kluczy w posiadaniu najemcy oraz agencji;
- przedmioty i meble na stanie w chwili wynajmu nieruchomości (listę inwentarza sprawdź z faktycznym stanem zaraz po wprowadzeniu i poinformuj o ewentualnych brakach lub odstępstwach od informacji na liście).
- kto przechowuje kaucję,
- za co może zostać potrącona,
- kiedy następuje jej zwrot.
- dowód tożsamości,
- referencje od pracodawcy,
- referencje od właściciela poprzedniego mieszkania,
- opinia z banku o wypłacalności danej osoby lub wyciąg z konta bankowego (najczęściej z ostatnich trzech miesięcy) ostemplowany przez pracownika banku,
- w przypadku studentów – adres szkoły oraz referencje.
- Housing in England – dla Anglii;
- Housing in Northern Ireland – dla Irlandii Północnej;
- Housing in Scotland – dla Szkocji;
- Housing in Wales – dla Walii.
Co powinna zawierać umowa?
Standardowa umowa najmu powinna zawierać następujące informacje:
Domyślne warunki wynajmu
Są zobowiązania, które właściciel lokalu oraz najemca mają bez względu na to, czy jest o nich mowa w umowie. Regulują je przepisy prawa. Mowa między innymi o obowiązku właściciela by spełniać standardy bezpieczeństwa i dbać o określone naprawy, czy o obowiązku wynajmującego by dbać o miejsce zamieszkania.
To, jakie najemca i wynajmujący mają prawa i obowiązki w Anglii, Walii i Szkocji jest zależne od typu zawartej umowy. W Irlandii Północnej wszyscy właściciele i najemcy w sektorze prywatnym mają pewne podstawowe prawa, niezależne od rodzaju umowy.
Nie można za pomocą umowy zrzec się lub odmówić zapewnionych w Housing Act praw lub obowiązków nawet, jeśli obie strony na to przystają.
Więcej na ten temat piszemy w artykule Prawa i obowiązki najmującego i najemcy.
Opłaty związane z wynajmem
Umowa najmu określa między innymi wysokość czynszu oraz precyzuje co jest w nim zawarte. Czynsz zazwyczaj nie obejmuje rachunków za elektryczność, gaz oraz telefon.
Czynsz jest ustalony na okres określony w umowie najmu. Kiedy okres najmu się zakończy, gospodarz może podnieść wysokość czynszu.
W zasadzie nieodłączą częścią każdej umowy wynajmu jest depozyt, czyli jednorazowa kaucja zwrotna pobierana w momencie podpisywania umowy. Stanowi zabezpieczenie dla agencji bądź właściciela w razie nieprzewidzianych problemów z lokatorami. Jest to kwota zwykle zbliżona do miesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu.
W momencie podpisywania umowy i uiszczania kaucji sprawdź:
W momencie zakończenia umowy agencja lub właściciel może dokonać inspekcji w celu oszacowania stanu mieszkania. Wszelkie uszkodzenia trwałe sprzętów oraz zniszczenia ścian mogą przyczynić się do zmniejszenia zwracanej kwoty; miej to na uwadze w czasie urządzanych zabaw, wieszania obrazów itp.
Uwaga! Nie jest legalne pobieranie jakichkolwiek kaucji przed sfinalizowaniem umowy wynajmu.
Potrzebne dokumenty
Jeśli wynajmujesz mieszkanie od agencji, jej pracownik może poprosić Cię przy spisywaniu umowy o kilka dokumentów:
Jeśli wynajmujesz mieszkanie od prywatnego właściciela (landlord) lub właścicielki (landlady) niektóre z tych dokumentów także mogą być wymagane. Czasem wymagane jest przyprowadzenie świadka, który także złoży swój podpis pod umową.
Przy podpisywaniu umowy nie zapomnij zatrzymać jednej kopii dokumentu dla siebie.
Zanim podpiszesz umowę
Zanim podpiszesz umowę najmu, upewnij się, że w pełni rozumiesz jej warunki. Jeśli nie jesteś czegoś pewien, skontaktuj się np. z doradcą Citizens Advice Bureau (znajdź najbliższe CAB).
Upewnij sie, ze dostałeś szczegółowy spis inwentarza (inventory). Spis powinien być opatrzony datą i uzgodniony z właścicielem mieszkania. Jeśli zauważysz jakiekolwiek usterki, dobrze byłoby je zanotować, by mieć potwierdzenie, że szkody te nie powstały z Twojej winy i że nie odpowiadasz za nie finansowo.
Zmiana warunków umowy
Do zmian w warunkach najmu potrzebna jest zwykle zgoda wynajmującego oraz najemcy. Wszelkie zmiany w umowie powinny być na piśmie – w formie nowej umowy lub też formie poprawek do już istniejącej.
Jeśli chcesz wyprowadzić się z mieszkania przed wygaśnięciem umowy najmu, musisz przedstawić właścicielowi wymówienie, tak jak zostało to ustalone w umowie. Gospodarz nie może zmusić Cię do wyprowadzenie się z lokum w czasie trwania umowy, chyba że złamałeś warunki umowy, na przykład przez niezapłacenie czynszu lub zniszczenie mieszkania. Jeśli nie dojdziecie do porozumienia, wówczas musi uzyskać nakaz sądowy.
Dodatkowe informacje i porady
Dodatkowe informacje na temat umów wynajmu znajdziesz w przewodniku Citizens Advice Bureau (CAB) "Advice Guide" w zakładce Tenancy agreements (dotyczy Anglii, Walii, Irlandii Północnej i Szkocji).
Przewodnik ten zawiera także wiele innych informacji związanych z kwestiami zakwaterowania w Wielkiej Brytanii. Odwiedź stronę właściwą dla swojego miejsca zamieszkania:
Bezpłatnej, fachowej informacji i porady możesz zasięgnąć także w lokalnym biurze CAB, które znajdziesz za pomocą strony www.citizensadvice.org.uk/cab....
Organizacja Shelter oferuje niezależne, bezpłatne porady mieszkaniowe w całej Wielkiej Brytanii. Skorzystaj z wyszukiwarki na stronie www.shelter.org.uk/get_advice by znaleźć biuro Shelter w swojej okolicy bądź skorzystaj z darmowej infolinii pod numerem tel.: 0808 800 44 44 (pn.-pt. w godz. 9:00-17:00).